中華人民共和國國務(wù)院令 第379號
《物業(yè)管理條例》已經(jīng)2003年5月28日國務(wù)院第9次常務(wù)會(huì )議通過(guò),現予公布,自2003年9月1日起施行。
總 理 溫家寶 二○○三年六月八日
物 業(yè) 管 理 條 例
第一章 總則
第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng),維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理,維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
第三條 國家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法,依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。
第五條 國務(wù)院建設行政主管部門(mén)負責全國物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì )
第六條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,享有下列權利:
。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
。ǘ┨嶙h召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷臉I(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì )會(huì )議,行使投票權;
。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì )委員,并享有被選舉權;
。┍O督業(yè)主委員會(huì )的工作;
。ㄆ撸┍O督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
。ò耍⿲ξ飿I(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權;
。ň牛┍O督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的管理和使用;
。ㄊ┓、法規規定的其他權利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,履行下列義務(wù):
。ㄒ唬┳袷貥I(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
。ㄈ﹫绦袠I(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;
。ㄋ模┌凑諊矣嘘P(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;
。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用;
。┓、法規規定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。
業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。
第九條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
物業(yè)管理區域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下成立業(yè)主大會(huì ),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。但是,只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會(huì )的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權,根據業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十一條 業(yè)主大會(huì )履行下列職責:
。ㄒ唬┲贫、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )議事規則;
。ǘ┻x舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員,監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
。ㄈ┻x聘、解聘物業(yè)管理企業(yè);
。ㄋ模Q定專(zhuān)項維修資金使用、續籌方案,并監督實(shí)施;
。ㄎ澹┲贫、修改物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
。┓、法規或者業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。
第十二條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式,也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應當有物業(yè)管理區域內持有1/2以上投票權的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )作出決定,必須經(jīng)與會(huì )業(yè)主所持投票權1/2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì )作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì )議事規則,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)。
業(yè)主大會(huì )的決定對物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主具有約束力。
第十三條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
第十四條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議,應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議,應當同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì )。
業(yè)主委員會(huì )應當做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構,履行下列職責:
。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主大會(huì )會(huì )議,報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
。ㄈ┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,監督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
。ㄋ模┍O督業(yè)主公約的實(shí)施;
。ㄎ澹I(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第十六條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內,向物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。
第十七條 業(yè)主公約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務(wù),違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會(huì )的組成和委員任期等事項作出約定。
第十九條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的,物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén),應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定,并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān),與居民委員會(huì )相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區域內,業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)居民委員會(huì )依法履行自治管理職責,支持居民委員會(huì )開(kāi)展工作,并接受其指導和監督。
住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定,應當告知相關(guān)的居民委員會(huì ),并認真聽(tīng)取居民委員會(huì )的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)
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