寧夏回族自治區人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )公告
第八十一號
《寧夏回族自治區物業(yè)管理條例》已由寧夏回族自治區第十屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十一次會(huì )議于2010年12月3日通過(guò),現予公布,自2011年2月1日起施行。
寧夏回族自治區人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )
二〇一〇年十二月三日
寧夏回族自治區物業(yè)管理條例
(2010年12月3日寧夏回族自治區第十屆人民代表大會(huì )
常務(wù)委員會(huì )第二十一次會(huì )議通過(guò))
第一章 總 則
第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng),維護業(yè)主及物業(yè)管理各方的合法權益,改善居民生活和工作環(huán)境,根據《中華人民共和國物權法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》,結合自治區實(shí)際,制定本條例。
第二條 本條例適用于自治區行政區域內物業(yè)服務(wù)及其監督管理活動(dòng)。
本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對物業(yè)管理區域內的房屋及其配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理,維護物業(yè)管理區域環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者負責物業(yè)監督管理工作的部門(mén)(以下統稱(chēng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén))負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
環(huán)保、價(jià)格、規劃、公安、民政等有關(guān)行政主管部門(mén),依據各自職責做好物業(yè)管理區域內的相關(guān)監督管理工作。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下,具體負責組織、指導業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作,監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責,調解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的管理糾紛,協(xié)調物業(yè)管理工作。
第二章 前期物業(yè)管理
第四條 建設單位在銷(xiāo)售房屋前,應當根據建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍,結合物業(yè)共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃分物業(yè)管理區域,并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示。
物業(yè)主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地共用的,應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。住宅區和非住宅區配套設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃分為不同的物業(yè)管理區域。
第五條 對物業(yè)管理區域內的各類(lèi)配套建筑與設施設備,建設單位應當嚴格按照國家和自治區有關(guān)住宅小區規劃、設計規范和工程標準進(jìn)行建設。
第六條 建設單位應當為新建住宅物業(yè)配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房的配置應當符合下列規定:
(一)建筑面積在五萬(wàn)平方米以?xún)鹊,按不低于建筑總面積的千分之四配置,最少不低于一百二十平方米;
(二)建筑面積超過(guò)五萬(wàn)平方米的,除按照五萬(wàn)平方米的千分之四配置外,超過(guò)部分按不低于千分之二的標準配置;
(三)位于地面以上一至二層,具備基本裝修和水、暖、電、采光、通風(fēng)等功能,可直接投入使用。
物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有,任何單位和個(gè)人不得轉讓、抵押或者改變其用途。
規劃行政主管部門(mén)在規劃許可、驗收過(guò)程中,應當對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等規劃設計指標進(jìn)行審查。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時(shí)應當核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。
第七條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應當依法通過(guò)招標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),簽定前期物業(yè)服務(wù)合同,進(jìn)行前期物業(yè)管理。前期物業(yè)服務(wù)期限一般不超過(guò)兩年。
建設單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由建設單位承擔。
建設單位銷(xiāo)售房屋時(shí),前期物業(yè)服務(wù)合同應當作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。
第八條 建設單位可以邀請前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用配套設施建設、設備運行管理等事項,提出與物業(yè)管理相關(guān)的建議。
建設單位組織工程竣工驗收和分戶(hù)驗收時(shí),應當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。
建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內,與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備接收管理手續,并協(xié)助物業(yè)買(mǎi)受人與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。
第九條 辦理前期物業(yè)承接驗收手續,建設單位應當向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料:
(一)物業(yè)管理區域劃分資料;
(二)建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的復印件、附圖;
(三)竣工驗收報告以及竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料;
(四)設施設備的出廠(chǎng)隨機資料(包括出廠(chǎng)合格證明),安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術(shù)資料,運行、維護保養記錄;
(五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(六)業(yè)主名冊;
(七)物業(yè)管理必需的其他資料。
建設單位應當在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中明確物業(yè)公攤面積和共有部分的范圍,并應當寫(xiě)入《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí),將物業(yè)服務(wù)用房以及上述資料移交業(yè)主委員會(huì )。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )
第十條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主身份的確認,以房屋登記簿或者法律、行政法規規定的其他能夠證明其權屬的有效證明為依據。
第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區域共有部分實(shí)施共同管理,監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。
第十二條 物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì ),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的執行機構。一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。
物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意,決定不成立業(yè)主大會(huì )的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責。
物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的,可以以幢、單元為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議前,應當事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn),并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上如實(shí)反映。
第十三條 未設立業(yè)主大會(huì ),發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件,需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的,由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府協(xié)助業(yè)主決定有關(guān)事項。
第十四條 物業(yè)管理區域內,交付業(yè)主的專(zhuān)有部分建筑面積達到建筑總面積百分之五十以上的,建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府書(shū)面申請成立業(yè)主大會(huì )。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自接到申請之日起六十日內,推舉業(yè)主代表?yè)位I備組組長(cháng),組織成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組;I備組主要由業(yè)主代表組成,也可以吸收建設單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的代表各一人參加。
籌備組成員名單確定后,應當將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。
籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第十五條 建設單位應當自首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組成立之日起七日內,向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專(zhuān)有和共有部分面積、建筑總面積等資料,并承擔召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需費用。
第十六條業(yè)主大會(huì )履行下列職責:
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則及管理規約;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;
(三)監督業(yè)主委員會(huì )工作,聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )的工作報告,改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定;
(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金;
(六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)決定物業(yè)管理區域內的其他物業(yè)管理事項。
第十七條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起二十日內,持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府備案:
(一)業(yè)主大會(huì )設立和業(yè)主委員會(huì )選舉情況的報告;
(二)業(yè)主大會(huì )決議;
(三)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(四)業(yè)主委員會(huì )委員名單。
街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當在五日內將備案證明復印件分送縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和物業(yè)所在地公安派出所、社區居民委員會(huì )。前款(二)、(三)、(四)項內容發(fā)生變更時(shí),應當及時(shí)辦理備案變更手續。
第十八條 業(yè)主委員會(huì )應當根據業(yè)主大會(huì )的授權,履行下列職責:
(一)執行業(yè)主大會(huì )的決議、決定;
(二)召集并主持業(yè)主大會(huì )會(huì )議,報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用,監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)監督管理規約的實(shí)施;
(六)組織、監督專(zhuān)項維修資金的籌集和使用;
(七)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;
(八)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
業(yè)主委員會(huì )成員實(shí)行任期制,有關(guān)任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。
業(yè)主委員會(huì )的辦公經(jīng)費和成員的工作津貼應當從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主負擔,具體辦法和標準由業(yè)主大會(huì )決定。
業(yè)主委員會(huì )應當定期向業(yè)主公布辦公經(jīng)費的收支情況。
第十九條 有下列情形之一的,業(yè)主委員會(huì )成員資格終止:
(一)任職期限屆滿(mǎn)的;
(二)不履行業(yè)主義務(wù)的;
(三)不再具備業(yè)主身份的;
(四)限制民事行為能力或者無(wú)民事行為能力的;
(五)被依法追究刑事責任的;
(六)以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出辭職的;
(七)業(yè)主大會(huì )議事規則規定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì )成員資格終止的,應當自終止之日起三日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物移交給業(yè)主委員會(huì );拒不移交的,房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當責令移交。
過(guò)半數業(yè)主要求撤換業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )成員的,房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當及時(shí)協(xié)助全體業(yè)主重新選舉。
第二十條 主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地共用的舊住宅區、分散小區可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府申請成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的舊住宅區、分散小區,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當組織業(yè)主自行管理,或者經(jīng)過(guò)半數業(yè)主同意,委托他人進(jìn)行清潔衛生、園林綠化、秩序維護等物業(yè)管理。
第四章 物業(yè)服務(wù)
第二十一條 業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的決定,與通過(guò)招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應當包括下列事項:
(一)物業(yè)管理區域范圍以及基本情況;
(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;
(三)物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理;
(四)公共綠化的維護,以及公共區域的環(huán)境衛生、安全等秩序維護;
(五)車(chē)輛的停放管理;
(六)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準;
(七)物業(yè)服務(wù)費用收取標準和方式;
(八)物業(yè)檔案資料的保管;
(九)物業(yè)服務(wù)合同期限;
(十)雙方的權利義務(wù);
(十一)違約責任;
(十二)物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件;
(十三)其他事項。
正式簽訂合同前,業(yè)主委員會(huì )應當將擬簽定的物業(yè)服務(wù)合同文本在物業(yè)管理區域內公示,公開(kāi)征求業(yè)主的意見(jiàn),并提交業(yè)主大會(huì )通過(guò)。公開(kāi)征求意見(jiàn)的期限不得少于七日。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區域內公示,或者以電子郵件等形式告知業(yè)主,業(yè)主有權進(jìn)行查詢(xún)。
物業(yè)服務(wù)合同示范文本由自治區住房和城鄉建設行政主管部門(mén)制訂。
第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)前九十日內,業(yè)主委員會(huì )應當召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議,決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項。業(yè)主大會(huì )決定繼續聘用的,應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同;不繼續聘用的,應當重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),于合同期限屆滿(mǎn)前九十日內告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè),并在物業(yè)管理區域內公告。
物業(yè)服務(wù)合同屆滿(mǎn),物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)服務(wù)合同的,應當于合同期限屆滿(mǎn)前履行必要的告知義務(wù);合同未約定告知期限的,應當于合同期限屆滿(mǎn)前九十日內告知業(yè)主。
提前解除物業(yè)服務(wù)合同的,提出解除合同的一方應當書(shū)面告知合同另一方,在物業(yè)管理區域內公告,并書(shū)面告知所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府。
第二十四條物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照有關(guān)規定和合同約定向業(yè)主委員會(huì )移交下列材料和財物:
(一)本條例第九條規定的材料;
(二)物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)以及設施設備改造、維修、運行、保養的有關(guān)資料以及物業(yè)服務(wù)檔案;
(三)物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備;
(四)清算預收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據;
(五)法律、法規規定的應當移交的其他事項。
業(yè)主大會(huì )重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,業(yè)主委員會(huì )應當將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè),原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。
物業(yè)服務(wù)合同終止前,或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依照合同履行告知義務(wù)、未辦理退出交接手續,不得擅自撤離物業(yè)管理區域、停止物業(yè)服務(wù)。
第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將清潔衛生、園林綠化、秩序維護等專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個(gè)人。
未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,過(guò)半數業(yè)主可以決定將專(zhuān)項服務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個(gè)人。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照國家和自治區有關(guān)物業(yè)服務(wù)規范和標準,以及物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)標準提供服務(wù)。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)費用的收取可以采取包干制或者酬金制等方式。
實(shí)行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預算。業(yè)主提出質(zhì)詢(xún)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)答復。
第二十八條 舊住宅區、分散小區的業(yè)主將物業(yè)服務(wù)承包給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當協(xié)助承包合同的簽訂并監督履行。
舊住宅區、分散小區物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用等,根據物業(yè)的具體情況,由過(guò)半數主業(yè)或者業(yè)主代表、承包人和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同商定。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制定物業(yè)管理區域內安全防范應急預案,對突發(fā)性事件采取應急措施,及時(shí)報告有關(guān)行政管理部門(mén)和相關(guān)單位,并協(xié)助做好救助工作。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第三十條 物業(yè)管理區域內,禁止下列行為:
(一)違法修建建筑物、構筑物,或者違規在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);
(二)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結構、主體結構和房屋外觀(guān);
(三)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位;
(四)損壞或者擅自占用、移動(dòng)、改裝共用設施設備;
(五)擅自改變房屋設計用途,影響相鄰關(guān)系人的生活;
(六)存放、鋪設超負荷物品;
(七)發(fā)出超過(guò)規定標準的噪音;
(八)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品;
(九)擅自改變房屋用途,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房;
(十)隨意傾倒或者丟棄垃圾、雜物;
(十一)損毀樹(shù)木、園林;
(十二)違規飼養動(dòng)物影響他人正常生活;
(十三)法律法規和管理規約禁止的其他行為。
有前款行為之一的,其他業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權予以制止,要求行為人停止侵害、消除危險、排除危害、賠償損失。制止無(wú)效的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)報告有關(guān)行政主管部門(mén)。有關(guān)行政主管部門(mén)接到報告后,應當依法處理。
第三十一條物業(yè)服務(wù)收費應當區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和自治區物業(yè)服務(wù)收費辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行政府指導價(jià)的,價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)根據物業(yè)類(lèi)型、服務(wù)內容、服務(wù)等級和物價(jià)指數變動(dòng)等情況,制定相應的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度,并及時(shí)向社會(huì )公開(kāi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反有關(guān)規定和物業(yè)服務(wù)合同,擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的,業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主有權拒絕。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同約定義務(wù)的,業(yè)主應當按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用,不得以放棄共用權利為由拒絕交納。物業(yè)產(chǎn)權轉移時(shí),業(yè)主應當結清物業(yè)服務(wù)費。
第三十二條 業(yè)主應當按照國家和自治區有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金,用于建筑物保修期滿(mǎn)后住宅和物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。
專(zhuān)項維修資金應當統一歸集管理、使用,專(zhuān)戶(hù)儲存,每年公布一次收交、使用、節余情況,并接受業(yè)主的查詢(xún)和審計、財政、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監督管理,不得挪作他用。
第三十三條 專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有。有下列情形之一的,按照有關(guān)規定使用專(zhuān)項維修資金:
(一)屋面防水損壞造成滲漏的;
(二)更換電梯或者電梯故障危及人身安全的;
(三)高層住宅水泵損壞導致供水中斷的;
(四)樓體單側外立面有脫落危險的;
(五)專(zhuān)用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,危及人身財產(chǎn)安全的;
(六)對消防設施設備維修、更新、改造的。
業(yè)主轉讓物業(yè)時(shí),應當將物業(yè)分戶(hù)帳中結余的專(zhuān)項維修資金與物業(yè)同時(shí)過(guò)戶(hù)。
第三十四條利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的,應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書(shū)面同意后,按照規定辦理有關(guān)手續。共有部分產(chǎn)生的收益應當公開(kāi),并納入專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)或者由業(yè)主大會(huì )決定其用途。
第三十五條 建設單位應當按照國家規定和房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的保修期限、范圍等承擔建筑物以及附屬設施設備保修責任。保修過(guò)程中,業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當給予協(xié)助、配合。
在物業(yè)保修期內,業(yè)主專(zhuān)有部分或者共有部分存在質(zhì)量問(wèn)題的,建設單位應當及時(shí)進(jìn)行維修或者更換。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當監督物業(yè)保修活動(dòng)。
第三十六條 物業(yè)維修、更新、改造的費用,按照下列規定承擔:
(一)專(zhuān)有部分的維修、更新、改造費用,由專(zhuān)有部分業(yè)主承擔;
(二)部分共有部分的維修、更新、改造費用,由部分共有的業(yè)主分擔;
(三)全體共有部分的維修、更新、改造費用,由全體業(yè)主分擔。
因物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過(guò)錯,造成共有部分未到維修、更新年限需要維修、更新的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當承擔與其責任相當的費用。
第三十七條 共有部分維修、養護、更新、改造時(shí),相關(guān)專(zhuān)有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。
因維修、更新、改造造成業(yè)主專(zhuān)有部分損失的,責任人應當依法承擔恢復原狀、賠償損失等責任。
第三十八條 住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前,業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在業(yè)主所在樓內公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查、監督。
第三十九條 物業(yè)管理區域內規劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫、車(chē)位應當優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人的停車(chē)需要。在滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后,可以將物業(yè)管理區域內的車(chē)庫、車(chē)位出租給物業(yè)管理區域業(yè)主以外的單位和個(gè)人,每次租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)六個(gè)月。
物業(yè)管理區域內規劃利用停放車(chē)輛的車(chē)庫、車(chē)位尚未充分利用的,不得占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車(chē)輛。確需占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放車(chē)輛的,應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意并收取車(chē)位場(chǎng)地使用費,車(chē)位場(chǎng)地使用費屬于全體業(yè)主共有。
停放車(chē)輛的,不得堵塞消防通道,不得妨礙行人和其他車(chē)輛正常通行。
第四十條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當向物業(yè)管理區域內的最終用戶(hù)收取費用,并依法承擔分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的維修、養護、更新責任。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用,并按約定支付手續費。任何單位和個(gè)人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用和提供無(wú)償服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的,不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
第四十一條 業(yè)主空置物業(yè)的,應當告知物業(yè)企業(yè),并采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生;影響其他業(yè)主正常生活,造成損失的,應當依法承擔賠償責任。
物業(yè)空置期間,不免除業(yè)主部分共有部分和全體共有部分的維修、更新、改造費用?罩闷陂g,物業(yè)服務(wù)費用的繳納數額由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定。
第六章 管理措施
第四十二條 自治區住房和城鄉建設行政主管部門(mén)應當制定物業(yè)服務(wù)標準和規范,并定期向社會(huì )公布。
縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理,督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公示物業(yè)服務(wù)項目收支情況等,建立物業(yè)管理投訴受理制度,定期對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核。
市容、公安、環(huán)保、衛生等行政管理部門(mén)應當加強對物業(yè)管理區域內公共秩序、治安消防、市容衛生、房屋使用等的監督管理。
第四十三條物業(yè)管理區域內,可以召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議由縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負責召集,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府,居(村)民委員會(huì )、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表等參加,共同協(xié)調解決物業(yè)管理與服務(wù)過(guò)程中發(fā)生重大矛盾糾紛和其他物業(yè)管理事項。
第四十四條 縣級以上人民政府應當加強物業(yè)服務(wù)監督管理,建立重大物業(yè)糾紛處理應急機制,及時(shí)協(xié)調解決群體性或者重大物業(yè)管理糾紛。
發(fā)生群體性或者重大物業(yè)管理糾紛時(shí),房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當進(jìn)行教育疏導,及時(shí)妥善處理,并向縣級以上人民政府報告,不得推諉、敷衍、拖延。
第四十五條 發(fā)生物業(yè)服務(wù)爭議的,應當協(xié)商解決,也可以向人民調解組織申請調解。
人民調解組織應當按照有關(guān)規定,及時(shí)受理、調解物業(yè)服務(wù)爭議,并督促當事人履行調解協(xié)議。
第四十六條 縣級以上人民政府應當加強對舊住宅區、分散小區內的道路、照明、綠地以及社區服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑以及設施設備建設改造,并將其納入城鄉建設規劃。
第四十七條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當采取各種形式,開(kāi)展物業(yè)管理法律、法規、規章以及相關(guān)政策的宣傳、培訓,引導業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法行使權利、履行義務(wù)。
街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府、居(村)民委員會(huì ),應當將物業(yè)管理法律、法規、規章以及相關(guān)政策宣傳,作為社區建設工作的重要內容。
第四十八條 價(jià)格行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費項目、標準執行情況的監督,定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息,及時(shí)查處違反規定收取物業(yè)費的行為,并適時(shí)調整物業(yè)收費標準。
第七章 法律責任
第四十九條 違反本條例規定,建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置物業(yè)服務(wù)用房的,由市、縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依據職權責令限期改正,給予警告,沒(méi)收違法所得,并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。
第五十條 違反本條例規定,建設單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行交接義務(wù)或者不移交有關(guān)資料和財物的,由市、縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依據職權責令限期改正,給予警告;逾期不改正的,處以一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第五十一條 違反本條例規定,建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,由市、縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依據職權處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款;給業(yè)主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第五十二條 違反本條例規定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理委托給他人的,由市、縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依據職權責令限期改正,處以委托合同價(jià)款百分之三十以上百分之五十以下的罰款。
第五十三條 違反本條例規定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)或者擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的,由市、縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責令限期改正,給予警告;逾期不改正的,處以一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;造成損失的,依法承擔賠償責任。
第五十四條 違反本條例規定,業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的,由市、縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)依據職權責令限期改正,恢復原狀,并可以按照以下規定給予處罰;給他人造成損失的,責任人應當依法承擔賠償責任:
(一)拆改房屋承重結構的,處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款;
(二)損壞、擅自占用物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地或者其他共用設施設備的,個(gè)人處以一千元以上一萬(wàn)元以下罰款;單位處以五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款;
(三)擅自利用業(yè)主共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,處以一千元以上一萬(wàn)元以下罰款。
第五十五條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。
第五十六條 房地產(chǎn)行政主管部門(mén)、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府及其工作人員,在物業(yè)管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。
第八章 附 則
第五十七條 本條例中,下列專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義是:
(一)共用部位包括建筑物的基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊、通道、扶手、護欄、電梯井道、架空層以及設備間等;
(二)共用設施設備,包括供排水管道、水箱、水泵、電梯、天線(xiàn)、發(fā)電機、變配電設備、照明設施、供電線(xiàn)路、煤氣(天然氣)管道、消防設備、避雷設施、污水處理設施、安防監控設施、人造景觀(guān)、信報箱、溝、渠、池、垃圾容器、垃圾轉運設施等;
(三)共有部分,包括物業(yè)管理區域內的綠地、道路、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)(車(chē)庫)、公益性文體設施、共用設施設備用房、物業(yè)服務(wù)用房等。
第五十八條 本條例自2011年2月1日起施行。1998年8月12日寧夏回族自治區人民政府發(fā)布的《寧夏回族自治區城市居住小區物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。
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