寧夏回族自治區人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )公告 第八十一號 《寧夏回族自治區物業(yè)管理條例》已由寧夏回族自治區第十屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十一次會(huì )議于2010年12月3日通過(guò),現予公布,自2011年2月1日起施行。 寧夏回族自治區人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì ) 二〇一〇年十二月三日
寧夏回族自治區物業(yè)管理條例
(2010年12月3日寧夏回族自治區第十屆人民代表大會(huì ) 常務(wù)委員會(huì )第二十一次會(huì )議通過(guò))
第一章 總 則 第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng),維護業(yè)主及物業(yè)管理各方的合法權益,改善居民生活和工作環(huán)境,根據《中華人民共和國物權法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》,結合自治區實(shí)際,制定本條例。 第二條 本條例適用于自治區行政區域內物業(yè)服務(wù)及其監督管理活動(dòng)。 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對物業(yè)管理區域內的房屋及其配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理,維護物業(yè)管理區域環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。 第三條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者負責物業(yè)監督管理工作的部門(mén)(以下統稱(chēng)房地產(chǎn)行政主管部門(mén))負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。 環(huán)保、價(jià)格、規劃、公安、民政等有關(guān)行政主管部門(mén),依據各自職責做好物業(yè)管理區域內的相關(guān)監督管理工作。 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府在房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下,具體負責組織、指導業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作,監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責,調解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的管理糾紛,協(xié)調物業(yè)管理工作。 第二章 前期物業(yè)管理 第四條 建設單位在銷(xiāo)售房屋前,應當根據建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍,結合物業(yè)共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃分物業(yè)管理區域,并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示。 物業(yè)主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地共用的,應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。住宅區和非住宅區配套設施設備能夠分割、獨立使用的,可以劃分為不同的物業(yè)管理區域。 第五條 對物業(yè)管理區域內的各類(lèi)配套建筑與設施設備,建設單位應當嚴格按照國家和自治區有關(guān)住宅小區規劃、設計規范和工程標準進(jìn)行建設。 第六條 建設單位應當為新建住宅物業(yè)配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房的配置應當符合下列規定: (一)建筑面積在五萬(wàn)平方米以?xún)鹊,按不低于建筑總面積的千分之四配置,最少不低于一百二十平方米; (二)建筑面積超過(guò)五萬(wàn)平方米的,除按照五萬(wàn)平方米的千分之四配置外,超過(guò)部分按不低于千分之二的標準配置; (三)位于地面以上一至二層,具備基本裝修和水、暖、電、采光、通風(fēng)等功能,可直接投入使用。 物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有,任何單位和個(gè)人不得轉讓、抵押或者改變其用途。 規劃行政主管部門(mén)在規劃許可、驗收過(guò)程中,應當對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等規劃設計指標進(jìn)行審查。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時(shí)應當核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。 第七條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應當依法通過(guò)招標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),簽定前期物業(yè)服務(wù)合同,進(jìn)行前期物業(yè)管理。前期物業(yè)服務(wù)期限一般不超過(guò)兩年。 建設單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由建設單位承擔。 建設單位銷(xiāo)售房屋時(shí),前期物業(yè)服務(wù)合同應當作為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的附件。 第八條 建設單位可以邀請前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)對共用配套設施建設、設備運行管理等事項,提出與物業(yè)管理相關(guān)的建議。 建設單位組織工程竣工驗收和分戶(hù)驗收時(shí),應當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。 建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起三十日內,與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備接收管理手續,并協(xié)助物業(yè)買(mǎi)受人與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。 第九條 辦理前期物業(yè)承接驗收手續,建設單位應當向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料: (一)物業(yè)管理區域劃分資料; (二)建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的復印件、附圖; (三)竣工驗收報告以及竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料; (四)設施設備的出廠(chǎng)隨機資料(包括出廠(chǎng)合格證明),安裝、驗收、使用、維護保養和定期檢驗等技術(shù)資料,運行、維護保養記錄; (五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件; (六)業(yè)主名冊; (七)物業(yè)管理必需的其他資料。 建設單位應當在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中明確物業(yè)公攤面積和共有部分的范圍,并應當寫(xiě)入《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí),將物業(yè)服務(wù)用房以及上述資料移交業(yè)主委員會(huì )。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì ) 第十條 房屋的所有權人為業(yè)主。 業(yè)主身份的確認,以房屋登記簿或者法律、行政法規規定的其他能夠證明其權屬的有效證明為依據。 第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區域共有部分實(shí)施共同管理,監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。 第十二條 物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì ),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的執行機構。一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。 物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意,決定不成立業(yè)主大會(huì )的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的職責。 物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的,可以以幢、單元為單位,推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議前,應當事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn),并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上如實(shí)反映。 第十三條 未設立業(yè)主大會(huì ),發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件,需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的,由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府協(xié)助業(yè)主決定有關(guān)事項。 第十四條 物業(yè)管理區域內,交付業(yè)主的專(zhuān)有部分建筑面積達到建筑總面積百分之五十以上的,建設單位應當向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府書(shū)面申請成立業(yè)主大會(huì )。 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自接到申請之日起六十日內,推舉業(yè)主代表?yè)位I備組組長(cháng),組織成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組;I備組主要由業(yè)主代表組成,也可以吸收建設單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府的代表各一人參加。 籌備組成員名單確定后,應當將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。 籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。 第十五條 建設單位應當自首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組成立之日起七日內,向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專(zhuān)有和共有部分面積、建筑總面積等資料,并承擔召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議所需費用。 第十六條 業(yè)主大會(huì )履行下列職責: (一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則及管理規約; (二)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員; (三)監督業(yè)主委員會(huì )工作,聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )的工作報告,改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定; (四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè); (五)籌集和使用物業(yè)專(zhuān)項維修資金; (六)決定改建、重建建筑物及其附屬設施; (七)決定物業(yè)管理區域內的其他物業(yè)管理事項。 第十七條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起二十日內,持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府備案: (一)業(yè)主大會(huì )設立和業(yè)主委員會(huì )選舉情況的報告; (二)業(yè)主大會(huì )決議; (三)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則; (四)業(yè)主委員會(huì )委員名單。 街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當在五日內將備案證明復印件分送縣(市、區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和物業(yè)所在地公安派出所、社區居民委員會(huì )。前款(二)、(三)、(四)項內容發(fā)生變更時(shí),應當及時(shí)辦理備案變更手續。 第十八條 業(yè)主委員會(huì )應當根據業(yè)主大會(huì )的授權,履行下列職責: (一)執行業(yè)主大會(huì )的決議、決定; (二)召集并主持業(yè)主大會(huì )會(huì )議,報告物業(yè)管理的實(shí)施情況; (三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同; (四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費用,監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同; (五)監督管理規約的實(shí)施; (六)組織、監督專(zhuān)項維修資金的籌集和使用; (七)調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛; (八)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。 業(yè)主委員會(huì )成員實(shí)行任期制,有關(guān)任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。 業(yè)主委員會(huì )的辦公經(jīng)費和成員的工作津貼應當從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主負擔,具體辦法和標準由業(yè)主
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