(2004年12月23日銀川市第十二屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第六次會(huì )議通過(guò) 2005年3月25日寧夏回族自治區第九屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十五次會(huì )議批準 2008年4月17日銀川市第十三屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第三次會(huì )議第一次修改 2008年7月24日寧夏回族自治區第十屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第四次會(huì )議批準 2019年8月8日銀川市第十五屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十四次會(huì )議第二次修改 2019年9月27日寧夏回族自治區第十二屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第十五次會(huì )議批準)
目 錄
第一章 總則
第二章 前期物業(yè)管理
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )
第四章 物業(yè)管理服務(wù)及費用
第五章 物業(yè)的使用與維護
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了加強物業(yè)管理,規范物業(yè)管理活動(dòng),維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益,為人民群眾營(yíng)造安全、文明、舒適、優(yōu)美、和諧的生活、工作環(huán)境,根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》,結合本市實(shí)際,制定本條例。
第二條 本條例適用于銀川市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理,是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理,維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。
第四條 市人民政府住房和城鄉建設行政管理部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市物業(yè)主管部門(mén))是全市物業(yè)管理活動(dòng)的主管部門(mén),市物業(yè)管理機構受市物業(yè)主管部門(mén)的委托,具體負責興慶區、金鳳區、西夏區物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
縣(市)區人民政府負責物業(yè)管理活動(dòng)的部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)縣(市)區物業(yè)主管部門(mén))負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的日常監督管理工作,業(yè)務(wù)上接受市物業(yè)主管部門(mén)的指導、監督和考核,具體考核辦法由市人民政府另行制定。
民政、綜合執法監督、自然資源、市政管理、應急管理、園林、生態(tài)環(huán)境、公安、發(fā)展改革、市場(chǎng)監管、衛生健康等行政主管部門(mén)應當在各自職責范圍內,做好物業(yè)管理活動(dòng)的監督工作。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府在同級黨組織的領(lǐng)導下組織、指導本轄區內的業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì ),協(xié)調物業(yè)管理與社區建設之間的關(guān)系,調解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的管理糾紛,指導、監督業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )依法履行職責。
社區居(村)民委員會(huì )應當協(xié)助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第五條 銀川市物業(yè)管理協(xié)會(huì )可以在物業(yè)主管部門(mén)的指導下,組織制定并監督本行業(yè)的行規行約,建立行業(yè)自律機制,規范行業(yè)自我管理行為。
第六條 市、縣(市)區人民政府應當鼓勵、引導和支持物業(yè)管理向社會(huì )化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化方向發(fā)展,提高物業(yè)管理水平。
倡導綠色物業(yè)管理,鼓勵采用新技術(shù)、新方法推動(dòng)物業(yè)管理區域內節能節水、垃圾分類(lèi)、環(huán)境綠化、污染防治。
鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )等運用新媒體,引導業(yè)主參與公共事務(wù)、開(kāi)展協(xié)商活動(dòng)、組織鄰里互助,實(shí)行網(wǎng)絡(luò )化物業(yè)管理。
第二章 前期物業(yè)管理
第七條 建設單位在銷(xiāo)售房屋前,應當根據建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍,結合物業(yè)共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃分物業(yè)管理區域,并在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中明示。
建設單位應當在房屋預售前向市物業(yè)主管部門(mén)報備確定的物業(yè)管理區域。
第八條 建設單位應當按照下列標準為新建物業(yè)配置物業(yè)服務(wù)用房,并向市物業(yè)主管部門(mén)備案:
(一)建筑面積在五萬(wàn)平方米以?xún)鹊,按照不低于建筑總面積的千分之四配置,最少不低于一百二十平方米;
(二)建筑面積超過(guò)五萬(wàn)平方米的,除按照五萬(wàn)平方米的千分之四配置外,超過(guò)部分按照不低于千分之二的標準配置;
(三)住宅(含商。╉椖课飿I(yè)服務(wù)用房應當位于地面以上一至二層;
(四)物業(yè)服務(wù)用房應當具備基本裝修和水、暖、電、采光、通風(fēng)等設施,可直接投入使用。
第九條 住宅物業(yè)建設單位應當通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理。投標人少于3人,或者住宅物業(yè)建筑面積五萬(wàn)平方米以下的,經(jīng)市物業(yè)主管部門(mén)同意,可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,建設單位應當按照以下規定時(shí)限完成招投標工作:
(一)新建現售商品房項目應當在現售前三十日內完成;
(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前九十日內完成。
第十條 建設單位應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同簽訂或者變更后十五日內向縣(市)區物業(yè)主管部門(mén)備案。
第十一條 建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)之前,制定臨時(shí)管理規約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益、應當履行的義務(wù)以及違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
第十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約應當作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件,由建設單位在物業(yè)銷(xiāo)售前向物業(yè)買(mǎi)受人明示,并予以說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí),應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。
第十三條 物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)服務(wù)費用,由建設單位承擔;物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由建設單位和物業(yè)買(mǎi)受人按照物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中的約定承擔;物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中未約定的,由建設單位承擔。
前款所稱(chēng)的交付使用,是指物業(yè)通過(guò)竣工驗收,符合《銀川市新建商品房配套設施交付使用管理條例》要求,建設單位向業(yè)主送達交付使用通知之日起滿(mǎn)三十日后。
第十四條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備、共有部分的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。
建設單位應當在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同中對配套設施設備的所有權或者使用權進(jìn)行約定,未約定的配套設施設備的所有權或者使用權歸全體業(yè)主所有。
第十五條 辦理前期物業(yè)承接查驗手續時(shí),建設單位應當將物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)檔案資料移交給前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備、共有部分以及建設單位移交的文件檔案資料進(jìn)行查驗。
前期物業(yè)承接查驗費用由建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的,由建設單位承擔。查驗中發(fā)現問(wèn)題的,交接各方應當以書(shū)面形式予以確認。
未經(jīng)承接查驗的物業(yè),建設單位不得交付使用,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接。
第十六條 建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時(shí),應當提交物業(yè)服務(wù)用房、配套設施坐落位置、面積,首期專(zhuān)項維修資金繳清憑證等相關(guān)資料。相關(guān)部門(mén)在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時(shí),應當對物業(yè)服務(wù)用房、配套設施坐落位置、面積和首期專(zhuān)項維修資金繳納情況等同時(shí)進(jìn)行登記。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )
第十七條 本條例所稱(chēng)業(yè)主,是指房屋的所有權人。
業(yè)主身份的確認,以房屋登記簿為依據。尚未登記取得所有權,但基于買(mǎi)賣(mài)、贈與、拆遷補償等法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人,在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規規定的業(yè)主的權利,并承擔相應的義務(wù)。
本條例所稱(chēng)物業(yè)使用人是指業(yè)主以外的實(shí)際使用物業(yè)的人。
第十八條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。
物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。
業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。
第十九條 同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主,可以成立業(yè)主大會(huì ),并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì ),街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當給予指導和協(xié)助。
未依法成立業(yè)主大會(huì )和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的住宅物業(yè)管理區域,由物業(yè)所在地社區居(村)民委員會(huì )在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導下代行本條例規定的業(yè)主委員會(huì )職責。
第二十條 只有一個(gè)業(yè)主的,或者業(yè)主人數較少且經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意,決定不成立業(yè)主大會(huì )的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
第二十一條 同一物業(yè)管理區域內,交付的專(zhuān)有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上,建設單位或者百分之二十以上的業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì )書(shū)面申請的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自接到申請之日起六十日內,負責組織、指導成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)。
首次業(yè)主大會(huì )的費用由建設單位承擔。
第二十二條 首次業(yè)主大會(huì )籌備組履行下列職責:
(一)確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內容;
(二)擬訂管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則草案;
(三)確認業(yè)主身份,確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數;
(四)依法確定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決規則;
(五)提出首屆業(yè)主委員會(huì )委員候選人產(chǎn)生辦法,確定業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單;
(六)草擬業(yè)主委員會(huì )選舉辦法;
(七)完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
對前款規定的內容,籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)十五日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。業(yè)主對公告內容有異議的,籌備組應當記錄并作出答復。
籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
第二十三條 管理規約對全體業(yè)主具有約束力,應當包括以下內容:
(一)物業(yè)的名稱(chēng)、地點(diǎn)、面積及戶(hù)數;
(二)業(yè)主委員會(huì )組織機構;
(三)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區域內公共場(chǎng)所及共用設施設備的權利;
(四)業(yè)主參與物業(yè)管理的權利;
(五)業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督權;
(六)物業(yè)各項維修、養護和管理費用的交納、使用、監管;
(七)公共收益的管理、使用、審計;
(八)業(yè)主在本物業(yè)管理區域內應當遵守的行為準則及通過(guò)適當途徑向業(yè)主委員會(huì )提供聯(lián)系地址、通訊方式的義務(wù);
(九)違反管理規約的責任。
管理規約經(jīng)業(yè)主大會(huì )通過(guò)后,業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)在物業(yè)管理區域內公示。
第二十四條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會(huì )的組成和委員任期等事項作出約定。
第二十五條 業(yè)主大會(huì )履行以下職責:
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;
(四)監督業(yè)主委員會(huì )工作,聽(tīng)取其工作報告,改變或者撤銷(xiāo)其不適當的決定;
(五)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(六)籌集和使用專(zhuān)項維修資金;
(七)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
(八)決定有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。
業(yè)主大會(huì )決定第六項和第七項規定的事項,應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意;決定上款其他事項,應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
第二十六條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主委員會(huì )應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議或者業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議而不組織召集的,由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府組織召集,其他任何單位和個(gè)人不得組織召集。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構,成員人數由業(yè)主大會(huì )決定,一般為五至十一人的單數。
業(yè)主委員會(huì )委員應當是本物業(yè)管理區域內的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表,并符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)熱心公益事業(yè),責任心強,具備一定組織能力;
(三)遵守法律法規,履行業(yè)主義務(wù);
(四)本人、配偶以及直系親屬未在為本物業(yè)管理區域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)工作;
(五)具備履行職務(wù)的健康條件和文化水平。
業(yè)主委員會(huì )委員候選人可以由業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任在業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起二十日內,持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府備案:
(一)業(yè)主大會(huì )設立和業(yè)主委員會(huì )選舉情況的報告;
(二)業(yè)主大會(huì )決議;
(三)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(四)業(yè)主委員會(huì )成員名單;
(五)相關(guān)公示材料。
街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當在五日內將備案證明復印件分送縣(市)區物業(yè)主管部門(mén)和物業(yè)所在地公安派出所、社區居(村)民委員會(huì )。前款第二項至四項內容發(fā)生變更時(shí),應當及時(shí)辦理備案變更手續。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì )任期由業(yè)主大會(huì )議事規則確定,最長(cháng)不超過(guò)五年,其成員可以連選連任,但不得超過(guò)兩屆。
業(yè)主委員會(huì )成員資格屆內終止的,應當在終止之日起三日內向本屆業(yè)主委員會(huì )移交由其保管的文件資料及財物。業(yè)主委員會(huì )應當根據業(yè)主大會(huì )議事規則及時(shí)增補委員。
第三十條 業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的,其委員資格自行終止:
(一)任職期限屆滿(mǎn);
(二)不再是該物業(yè)管理區域內的業(yè)主或者連續一年以上不在本物業(yè)管理區域內居;
(三)喪失民事行為能力;
(四)被依法追究刑事責任;
(五)以書(shū)面方式向業(yè)主大會(huì )提出辭職請求;
(六)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì )成員有下列情形之一的,街道辦事處、鄉鎮人民政府調查核實(shí)后,責令其暫停履行職責,由業(yè)主大會(huì )決定終止其委員職務(wù):
(一)不履行委員職責;
(二)挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn);
(三)在本物業(yè)管理區域內違法搭建、違法占用物業(yè)共有部分;
(四)利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)服務(wù)費、停車(chē)費,以及索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益、報酬;
(五)與為本物業(yè)管理區域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間具有關(guān)聯(lián)關(guān)系;
(六)打擊、報復、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人;
(七)泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng);
(八)違規使用業(yè)主委員會(huì )的印章;
(九)不按照管理規約或者業(yè)主大會(huì )的決定聘請專(zhuān)業(yè)機構對公共收益的收支情況進(jìn)行審計;
(十)其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責的情形。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)前三個(gè)月,應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì )換屆選舉時(shí),上一屆業(yè)主委員會(huì )應當向業(yè)主大會(huì )提交工作報告和審計報告。
選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )之日起十日內,上一屆業(yè)主委員會(huì )應當在社區居(村)民委員會(huì )的監督下,將其保管的有關(guān)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物,移交給新一屆業(yè)主委員會(huì ),并完成交接工作;新一屆業(yè)主委員會(huì )未選舉產(chǎn)生的,移交給社區居(村)民委員會(huì )代管。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)仍未進(jìn)行換屆選舉的,縣(市)區物業(yè)主管部門(mén)應當責令其在三十日內改正;逾期不改正的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當會(huì )同縣(市)區物業(yè)主管部門(mén)、社區居(村)民委員會(huì )在三十日內組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì )除履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《寧夏回族自治區物業(yè)管理條例》規定的職責外,還可以履行下列職責:
(一)擬訂物業(yè)共用部位、共用設施設備、共有部分收益的管理、使用和分配方案,經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后組織實(shí)施;
(二)根據業(yè)主大會(huì )的授權,代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟。
未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意或者授權,業(yè)主委員會(huì )做出的任何決定無(wú)效。
第三十五條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責,不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定或者從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的,街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定,并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第三十六條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)、社區居(村)民委員會(huì )共同做好物業(yè)管理區域內的治安、環(huán)境衛生等工作。
在物業(yè)管理區域內,業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合社區居(村)民委員會(huì )依法履行自治管理職責,支持社區居(村)民委員會(huì )開(kāi)展工作,在物業(yè)管理職責范圍內接受其指導和監督。
住宅小區的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定,應當告知社區居(村)民委員會(huì ),并認真聽(tīng)取社區居(村)民委員會(huì )的建議。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì )不得從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔,費用的籌集方式、業(yè)主委員會(huì )成員津貼標準等由業(yè)主大會(huì )決定。
業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的使用情況應當每半年以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置進(jìn)行公示,接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。
第三十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)由業(yè)主與使用人約定,但不得違反法律、法規以及管理規約。
物業(yè)使用人違反本條例和管理規約的規定,有關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。
第三十九條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當完善社區公共服務(wù)體系,建立物業(yè)管理投訴調解協(xié)調、物業(yè)應急維修服務(wù)等社區服務(wù)機構,為業(yè)主提供基本服務(wù)。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當建立由縣(市)區物業(yè)主管部門(mén)、民政部門(mén)、公安派出所、社區居(村)民委員會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì )議制度,協(xié)調處理物業(yè)管理重大事宜。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)及費用
第四十條 市物業(yè)主管部門(mén)應當會(huì )同有關(guān)部門(mén)建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制,建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)從業(yè)人員信用檔案,加強行業(yè)誠信管理。
從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應當具有獨立的法人資格,并納入銀川市物業(yè)行業(yè)信用監管系統。
第四十一條 物業(yè)管理服務(wù)實(shí)行項目經(jīng)理人制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派納入物業(yè)信用監管系統的項目經(jīng)理人。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同訂立或者變更之日起十五日內,向縣(市)區物業(yè)主管部門(mén)備案并在物業(yè)管理區域內公示。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應的服務(wù),不得擅自停止物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據業(yè)主的委托提供特約服務(wù)項目。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè),但不得將該區域內的全部服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托給他人。
第四十五條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則,收費標準實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià),收費方式可以實(shí)行包干制或者酬金制等。
第四十六條 保障性安居工程、農民安置住宅、老舊住宅物業(yè)服務(wù)收費執行政府指導價(jià),具體收費標準由價(jià)格主管部門(mén)制定。
普通住宅、商業(yè)體以及辦公樓等物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià),具體收費標準和收費方式按照下列規定確定:
(一)屬于前期物業(yè)的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設單位協(xié)商確定;
(二)成立業(yè)主大會(huì )的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì )協(xié)商后提交業(yè)主大會(huì )確定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費項目、標準,收取方式以及向業(yè)主提供特約服務(wù)的收費項目和標準。
第四十七條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定,逾期不交納物業(yè)服務(wù)費的,業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的,從其約定,業(yè)主負連帶交納責任。
第四十八條 物業(yè)管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取相關(guān)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的,可向委托方收取一定的代辦費用,但不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域的安全防范工作,制定物業(yè)管理區域內安全防范應急預案。發(fā)生安全事故時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí),應當及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報告,協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用保安人員的,應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí),應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。
第五十條 除有關(guān)國家機關(guān)依法調取外,未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人書(shū)面同意,建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )不得向他人出售或者非法提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)人信息。
第五十一條 物業(yè)主管部門(mén)應當及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中的投訴。
第五十二條 業(yè)主委員會(huì )應當在解除物業(yè)服務(wù)合同或者合同期限屆滿(mǎn)前九十日,組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )決定解除或者續聘事宜,并將決定書(shū)面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在解除物業(yè)服務(wù)合同或者合同期限屆滿(mǎn)前九十日,就物業(yè)服務(wù)合同解除或者合同續簽事宜書(shū)面通知業(yè)主委員會(huì )或者建設單位。雙方商定續簽合同的,應當重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同依法解除后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當退還多收取的物業(yè)服務(wù)費,有過(guò)錯的應當承擔賠償責任。
建設單位或者業(yè)主大會(huì )未按照法律、法規規定以及物業(yè)服務(wù)合同約定的條件和程序解除物業(yè)服務(wù)合同,給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的,建設單位或者全體業(yè)主應當承擔賠償責任。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),業(yè)主大會(huì )重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)檔案資料移交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備、共有部分以及有關(guān)檔案資料進(jìn)行查驗。物業(yè)承接查驗費用由業(yè)主大會(huì )同新物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的,由全體業(yè)主承擔。查驗中發(fā)現問(wèn)題的,交接各方應當以書(shū)面形式予以確認。
業(yè)主大會(huì )未重新聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)檔案資料移交給業(yè)主委員會(huì );未成立業(yè)主委員會(huì )的,移交給社區居(村)民委員會(huì ),由社區居(村)民委員會(huì )代為管理。
第五十四條 縣(市)區人民政府應當制定老舊住宅區整治改造規劃和年度實(shí)施計劃,完善配套基礎設施和公共服務(wù)設施,對物業(yè)管理相關(guān)費用給予適當補貼。
老舊住宅區需要實(shí)施物業(yè)管理的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當劃分物業(yè)管理區域,并向縣(市)區物業(yè)主管部門(mén)備案。
老舊住宅區完成整治改造后,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì ),由業(yè)主大會(huì )決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或者由業(yè)主自行管理物業(yè)。鼓勵和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)為老舊住宅區提供公益性物業(yè)服務(wù)。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第五十五條 物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備,不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施設備用途的,應當在依法辦理有關(guān)手續后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施設備用途的,應當征得業(yè)主大會(huì )同意后,由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續。
第五十六條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地,在約定期限內恢復原狀。
第五十七條 開(kāi)發(fā)建設單位應當在物業(yè)建成后,將供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等設施,按照規定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位進(jìn)行維護管理。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位應當服務(wù)到最終用戶(hù),并承擔分戶(hù)終端計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的維修、養護、更新責任。
前款規定的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)單位因維修、養護等需要,臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應當及時(shí)恢復原狀。
第五十八條 物業(yè)管理區域內禁止下列行為:
(一)擅自改變房屋設計用途,影響相鄰關(guān)系人的生活;
(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備、共有部分,擅自移動(dòng)、改裝共用設施設備;
(三)對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺、天臺、屋面等進(jìn)行違章鑿拆、搭占等;
(四)放置、排放易燃、易爆、劇毒、放射性等有害物質(zhì);
(五)發(fā)出超過(guò)規定標準的噪音;
(六)存放、鋪設超負荷物品;
(七)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人合法權益的活動(dòng);
(八)占用公共場(chǎng)地,損毀綠化、人造景觀(guān)、文體設施等;
(九)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;
(十)違章搭建、改建或者以其他方式改變物業(yè)共用部位、共用設施設備、共有部分,影響其正常使用功能;
(十一)在建筑物或者構筑物上違規懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);
(十二)違規飼養動(dòng)物影響他人正常生活;
(十三)法律、法規及管理規約禁止的其他行為。
有前款行為之一的,其他業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權予以勸阻,要求行為人停止侵害、消除危險、排除危害、賠償損失。勸阻無(wú)效的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)報告有關(guān)行政主管部門(mén)。有關(guān)行政主管部門(mén)接到報告后,應當依法處理。
第五十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的,應當遵守國家和本市的規定以及臨時(shí)管理規約、管理規約,事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主、使用人簽訂《住宅室內裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》,對裝飾裝修工程的實(shí)施內容、實(shí)施期限、允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運與處置、住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求、禁止行為和注意事項、管理服務(wù)費用以及違約責任等進(jìn)行約定。
第六十條 住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主和建設單位,應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金。
保修期滿(mǎn)后,物業(yè)共用部位、共用設施設備、共有部分的維修、更新、改造費用,可在專(zhuān)項維修資金中列支,或者由業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例共同承擔;物業(yè)自用部位和自用設備的維修、更新費用,由業(yè)主承擔。
第六十一條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益以及他人的合法權益時(shí),責任人應當及時(shí)維修養護,有關(guān)業(yè)主應當給予配合。因責任人維修養護不及時(shí),造成公共或者他人物業(yè)損壞、財產(chǎn)損失的,責任人應當承擔修復和賠償責任。
責任人不履行維修養護義務(wù)的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì )同意,可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養護,費用由責任人承擔。
第六十二條 在物業(yè)管理區域內停放車(chē)輛,不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。
機動(dòng)車(chē)輛和非機動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)管理區域內行駛、停放的具體管理辦法,由業(yè)主大會(huì )決定并公示。未成立業(yè)主大會(huì )的,按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定執行。
車(chē)主對車(chē)輛有保管要求的,由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
第六十三條 建設單位應當將規劃車(chē)位、車(chē)庫的處置方式向物業(yè)買(mǎi)受人明示,并在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中予以約定。
物業(yè)管理區域內規劃設置的機動(dòng)車(chē)停車(chē)庫、車(chē)位應當優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主需要。建設單位不得將物業(yè)管理區域內規劃的且可出售的車(chē)庫、車(chē)位出售給物業(yè)管理區域以外的單位或者個(gè)人。業(yè)主要求承租尚未處置的規劃車(chē)庫、車(chē)位的,建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。
在滿(mǎn)足業(yè)主的需要后,停車(chē)位有空余的,可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區域外的單位、個(gè)人,每次租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。
第六十四條 占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的,應當確保消防通道和道路暢通,征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )的同意,并繳納場(chǎng)地使用費。
場(chǎng)地使用費屬公共收益,歸全體業(yè)主所有,收取標準和管理、使用辦法,由業(yè)主大會(huì )或者建設單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第六十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備、共有部分進(jìn)行其他活動(dòng)或者經(jīng)營(yíng)的,應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )的同意后,按照規定辦理有關(guān)手續;利用物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行其他活動(dòng)或者經(jīng)營(yíng)的,還應當征得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意。
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備、共有部分進(jìn)行其他活動(dòng)或者經(jīng)營(yíng)的所得公共收益歸全體業(yè)主所有,主要用于補充專(zhuān)項維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用,不得以任何個(gè)人名義進(jìn)行存儲和管理。
業(yè)主委員會(huì )或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當每年公布一次公共收益的收支情況,接受業(yè)主監督。
第六十六條 管理規約規定或者業(yè)主大會(huì )決定聘請專(zhuān)業(yè)機構對公共收益的收支情況進(jìn)行審計,業(yè)主委員會(huì )拒絕的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當督促其限期聘請專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行審計;逾期未聘請的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當代為聘請。
審計結果應當向全體業(yè)主公告,審計費用從公共收益中支出。
第六十七條 老舊住宅區改造整治中,經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意,并經(jīng)法定程序批準可以建設物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房的經(jīng)營(yíng)收益作為老舊住宅區維護管理費用的補充資金,由業(yè)主大會(huì )監督使用。
第六章 法律責任
第六十八條 有下列行為之一的,由縣(市)區綜合執法部門(mén)依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》《寧夏回族自治區物業(yè)管理條例》的規定予以處罰:
(一)建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備、共有部分的所有權或者使用權;
(二)建設單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料;
(三)建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)服務(wù)用房;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù);
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人;
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意,擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途;
(七)對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽(yáng)臺、天臺、屋面等進(jìn)行違章鑿拆;
(八)擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途;
(九)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地,損害業(yè)主共同利益;
(十)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備、共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng);
(十一)挪用專(zhuān)項維修資金。
第六十九條 違反本條例規定,未經(jīng)業(yè)主、物業(yè)使用人書(shū)面同意,建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )向他人出售或者非法提供業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)人信息的,由公安機關(guān)按照《中華人民共和國網(wǎng)絡(luò )安全法》的規定予以處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第七十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員違反本條例規定的,除給予行政處罰外,由市物業(yè)主管部門(mén)作為不良信用記錄記入企業(yè)和物業(yè)從業(yè)人員信用檔案,并予以通報。
第七十一條 違反本條例規定,物業(yè)主管部門(mén)、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者其他行政主管部門(mén)的工作人員,在物業(yè)管理工作中利用職務(wù)上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監督管理職責,或者發(fā)現違法行為不予查處,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第七章 附則
第七十二條 本條例中,下列專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)的含義是:
(一)共用部位包括建筑物的基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊、通道、扶手、護欄、電梯井道、架空層以及設備間等;
(二)共用設施設備,包括供排水管道、水箱、水泵、電梯、天線(xiàn)、發(fā)電機、變配電設備、照明設施、供電線(xiàn)路、煤氣(天然氣)管道、消防設備、避雷設施、污水處理設施、安防監控設施、人造景觀(guān)、信報箱、溝、渠、池、垃圾容器、垃圾轉運設施等;
(三)共有部分,包括物業(yè)管理區域內的綠地、道路、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)(車(chē)庫)、公益性文體設施、共用設施設備用房、物業(yè)服務(wù)用房(含辦公用房、清潔用房、儲藏用房、業(yè)主活動(dòng)用房)等。
第七十三條 市物業(yè)主管部門(mén)應當制定臨時(shí)管理規約、管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、承接查驗備案書(shū)等示范文本。對示范文本作出修改的,不得減損業(yè)主的合法權益。
第七十四條 本條例自2019年11月1日起施行。
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